بررسی فقهی حقوقی قانون پیش فروش ساختمان مصوب (۱۳۸۹) و آثار آن در نظام حقوقی ایران

قراردادهای پیش فروش ساختمان در چند سال اخیر به عنوان یکی از روش های مناسب تأمین مسکن در بین مردم رواج پیدا کرده . بطوری که قانونگذار به منظور سامان دادن به اینگونه اعمال حقوقی و با تدوین قوانین و مقررات سعی در نهادینه کردن تاسیسات حقوقی جدید داشته تا از بروز مشکلات و معضلات آن جلوگیری کند لذا ، با تصویب قانون پیش فروش ساختمان توسط مجلس شورای اسلامی در تاریخ 12/10/1389، حقوق و تعهدات خاصی من جمله الزام به ثبت رسمی و ایجاد شرایط قانونی لازم به منظور تسهیل ثبت رسمی قراردادهای پیش فروش ، ممانعت از پیش فروش ساختمان تا قبل از عملیات پی ریزی ، صدور شناستامه فنی مستقل برای هر واحد ، اخذ مجوز آگهی تبلیغ پیش فروش ، بیمه نمودن ساختمان در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و عدم رعایت ضوابط قانونی ، انتخاب داور مرضی الطرفین در قرارداد و معرفی آن به دفتر اسناد رسمی حین تنظیم سند ، تعیین جرایم تاخیر در انجام تعهدات و حق مطالبه خسارت بر مبنای قیمت روز بنا ، تملیک تدریجی و عدم امکان توقیف و فروش مجدد و حق تکمیل بنا بوسیله پیش خریدار ، و ضمانت های اجرایی و مجازات های تعیین شده در نتیجه یک قانون خاص و در بعضی موارد امری در جهت تامین امنیت و عدالت اجتماعی ایجاد نمود .لیکن با توجه به این که بستر اجرایی قانون موصوف و آیین نامه اجرایی آن تاکنون فراهم نشده مشکلات و تخلفات این حوزه کماکان به قوت خود باقی است و دستگاه های ذیربط نیزکه طبق قانون دارای وظایف و تکالیفی می باشند متأسفانه در جهت اجرای این قانون اقدامات لازم و ضروری را به عمل نیاورده اند ، درنتیجه عدم اجرای این قانون موجب شکل گیری اختلافات و دعاوی متعدد ، افزایش آمار جعل اسناد مالکیت ، انواع کلاهبرداری های ملکی ، فروش مال غیر و چند باره فروشی و…… و به تبع آن تشکیل پرونده های قضایی فراوانی در این زمینه در محاکم شده است .
واژه های کلیدی: قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد، پیش فروشنده، پیش خریدار.