اثر فسخ در پیش فروش ساختمان ها و آپارتمان ها از منظر حقوق خصوصی و فقه امامیه اسلامی

با افزایش جمعیت در شهرهای بزرگ ، مسکن به عنوان یک نیاز اولیه مطرح شده و افرادی به صورت حرفه ای و بعضا در قالب شخص حقوقی دست اندر کار ساخت و ساز آن شده اند . به تبع آن ، معاملات و روابط حقوقی با موضوع مسکن رواج یافته ، که « پیش فروش ساختمان » از عمده ترین آنها است . در این قرارداد پیش فروشنده (سازنده ) تعهد می کند ساختمانی را مطابق با اوصاف قرارداد ودر مهلت معین شده در مقابل ثمنی که به طور اقساط از پیش خریدار می گیرد ساخته و به او تحویل دهد . پیرامون ماهیت این قرارداد در فقه به صورت مستقل و مشخص بحث نشده است ، اما حقوقدانان تا حدودی به آن پرداخته اندو در میان فقها و حقوقدانان ماهیت حقوقی قراردادپیش فروش آپارتمان اختلافی است ،تعیین ماهیت حقوقی قرارداد پیش فروش ساختمان و آپارتمان می تواند در شناخت شرایط ، آثار ، احکام و مقررات آن موثر باشد .این قرارداد در مواردی خاص در قالب هیچ یک از عقود معین مشابه با آن جای نگرفته و تحت عنوان « قراردادهای خصوصی موضوع ماده 10 قانون مدنی » قابل طرح و اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادها و بر مبتای ماده 10 ق. م اعتبار یافته و الزام آور تلقی می شود. قانون مدنی در مواردی ، برای جلو گیری از ضرری که به طور ناخواسته از ناحیه قرارداد متوجه یکی از دو طرف است ، مستقیما به او حق می دهد که بتواند با فسخ قرارداد ضرررا از خود دفع کند . فسخ از استثنایات وارده بر اصل لزوم قراردادهاست ، با اعمال فسخ ، عقد از بین می رود و طرفین از ادامه ی اجرای تعهدات خود معاف می گردند . پژوهش حاضر با نگاه گسترده به اثر فسخ در آپارتمان های پیش ساخته از دو منظر حقوقی و فقهی می پردازد . گسترش قراردادهای مربوط به پیش فروش ساختمان از یک طرف و نا کارآمدی مقررات قانون مدنی در حمایت از پیش خریدار ساختمان ، قبل ساخت کامل آن وبه دنبال ایجاد مشکلات بسیاری برای افراد جامعه ، موجب شدتا در سال 1389 قانون پیش فروش ساختمان به تصویب برسد ، تصویب قانون یاد شده را باید منشا تحولاتی در فروش ساختمان ( با نگاهی نو و با توجه به آخرین قوانین مصوب ) دانست و با مطالعات و بررسی به این یافته رسیده ایم که شرط فسخ به عنوان حق مالی در آپارتمانهای پیش ساخته قابلیت اعمال را دارد و موجب بهم خوردن عقد یا قرارداد مزبور می شود.
واژه های کلیدی: قرارداد، پیش فروش، بیع، استصناع، فسخ.