مطالعه تطبیقی و کاربردی پیش فروش آپارتمان در حقوق ایران و انگلیس

نیازهای اقتصادی و اجتماعی جامعه در کنار رشد بی سابقه جمعیت در سال های اخیر و همچنین پیشرفت های تکنولوژی، موجب ظهور ور شد نهادهای حقوقی جدیدی شده است که سابقه فقهی و حقوقی ندارند. به منظور ساماندهی به این نهادها ، حقوقدانان و قانونگذاران با ارائه راه حل های حقوقی و تدوین مقررات سعی در ساماندهی و تدوین مقررات و قوانین این نهادها دارند.قرارداد پیش فروش آپارتمان با توجه به افزایش جمعیت و نیاز روز افزون به مسکن از جمله قرارداهای است که همگام با پیشرفت و صنعتی شدن جوامع رشد چشمگیری داشته است.مهمترین مسأله در مورد قرارداد پیش فروش ساختمان حتی پس از تصویب قانون جدید پیش فروش ساختمان در سال 1389 ، ابهامات عدیده ای است که در مورد ماهیت این نهاد نوظهور حقوقی هنوز وجود دارد چون این قانون به دلیل شکلی بودن آن اساسا به بحث ماهیت این قرارداد اشاره ای نداشته است. پژوهشس حاضر کتابخانه ای و از نوع توصیفی است که داده ها با مراجعه به اسناد و کتب و مقالات مربوطه جمع آوری گردیده است. پژوهش حاضر با توجه به این ابهامات به بررسی ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمن و مقایسه آن با عقود عهدی بی نام و عقود تملیکی پرداخت .عقود عهدی از قبیل تعهد به بیع ، قرارداد کار و مواد، مقاطعه کاری و نیز عقود تملیکی مانند بیع معلق ، بیع سف، بیع استصناع، از جمله ماهیت های مشابهی هستند که در این پژوهش به بررسی و تطبیق ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان با آنها پرداخته شد. پس از انجام این تطبیق ها به نظر می رسد تنها قالب حقوقی که به طور کامل بر ماهیت قرارداد پیش فروش آپارتمان منطبق است ، قالب « بیع معدوم به تبع موجود» می باشد که در این پژوهش نیز بررسی و نقد گردید.در قانون پیش فروش ساختمان، علاوه بر شرایط اساسی قراردادها ، شرایط شکلی خاصی نیز جهت تنظیم قراردادها وضع گردیده است. بدیهی است که در فرض نبود شرایط اساسی و شکلی قرارداد پیش فروش ساختمان، ضمانت های اجرایی خاص نیز در قانون وضع گردیده است. قرارداد پیش فروش ساختمان در نظام حقوقی ایران و انگلیس دارای آثاری نسبت به پیش فروشنده، پیش خریدار و شخص ثالث می باشد که حقوق و تعهدات هر کدام از طرفین و نیز ضمانت های اجرایی تعهدات در این پژوهش به صورت تطبیقی مورد بررسی قرار گرفت.به نظر می رسد ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان در حقوق انگلیس با قراردادکار و مواد قابل تطبیق باشد.
واژه‌های کلیدی: حقوق ایران، مطالعه تطبیقی، آپارتمان، بازار اوراق بهادار، تأسیس فقه جدید.