اختلافات طرفین در قراردادهای پیش‌فروش ساختمان با نگاهی نقادانه به قانون پیش‌فروش ساختمان

مقوله پیش فروش ساختمان از جهت اقتصادی اهمیت زیادی دارد و به جهت مزایای آن تمایل افراد برای انجام آن بسیار است، در این مسیر صواب، بعضاً اختلافاتی میان طرفین معامله حاصل می آید، که در حال حاضر دعاوی ناشی از آن حجم زیادی از پرونده‌های قوه قضاییه را به خود اختصاص داده و به معضلی تبدیل شده است. قانونگذار برای رفع این معضل در سال 1389 قانون پیش فروش مسکن را تصویب نمود؛ ولی پس از گذشت بیش از یک دهه معلوم گردید این قانون در تأمین اهداف مورد نظر ناتوان است. این پایان نامه با پیشنهاد راه حل‌های عملی برای حل معضلات یاد شده به شیوه ای تحلیلی توصیفی با بررسی مفهوم قرارداد پیش فروش آغاز و سپس به ریشه های معضلات معمول در اجرای این قرارداد ها پرداخته است. ساختار‌های پیشگیری از ایجاد اختلاف و همچنین ساختار‌های محتمل برای حل اختلافات تحلیل گردید و با انجام تحقیق نتایج ذیل حاصل گردید: پیش فروش ساختمان یک عقد «بیع عین معینِ اعتباری» بعلاوه‌ یک «شرط ضمن عقد» است و اختلافات در این قراردا‌ها در پنج گروه عمده دسته‌بندی می‌گردد. ریشه‌های این اختلافات را باید در عوامل محیطی جست؛ از جمله نقص قانونی در احصاء شرایط لازم و کافی برای دلالان به عنوان اشخاص درگیر در معاملات پیش فروش که گاه ناشی از تعارض عملی بین مقررات قانونی نیز هست، نبودن ضمانت اجرایی کافی برای قانون نظام مهندسی و مقررات ملی ساختمان و تغییر در توازن عوضین در طول قرارداد به علت عدم ثبات اقتصادی کشور از دیگر ریشه های بروز اختلاف است. به جهت پیشگیری از اختلافات ضرورت توصیف بیش از پیش مورد معامله و تعهد مورد شرط در قرارداد و لواحق آن ضروری به نظر رسیده و برای این منظور ضرورت ایجاد نهادی فنی-حقوقی جهت توصیف جزئیات مذکور و گواهی انطباق مورد ساخته شده با توصیفات یاد شده مشهود گردید. تعیین ضمانت اجراء برای مواد مختلف قانون نظام مهندسی و مقررات ملی ساختمان و راه‌کار هایی برای جلوگیری از اثر نامطلوب تغییر اوضاع و احوال قراردادی و اصلاح «قانون راجع به دلالان مصوب 1317» به نظر ضروری می‌رسد. چاره‌ای جز اصلاح قانون پیش فروش مصوب 1389 نمی‌باشد و ضرورتی نیز به تدوین قانون جدید برای این امر وجود ندارد.
واژه‌های کلیدی: پیش فروش، حل و فصل اختلافات، قرارداد پیش فروش ساختمان، قانون پیش فروش ساختمان، مال اعتباری.