توصیف حقوقی قرارداد فروش آپارتمان ساخته نشده

برابر مواد 338، 350 و 361 قانون مدنی ایران چیزی می‌تواند مبیع واقع شود که عین معین یا کلی‌فی‌المعین یا کلی‌فی‌الذمه باشد و چنانچه مبیع عین معین باشد باید در هنگام عقد بیع عینیت یا موجودیت خارجی داشته باشد و اگر کلی یعنی یک مفهوم باشد لازمه‌اش این است که صادق بر افراد عدیده و به عبارتی مصداقش مثلی باشد نه قیمی. پرسش نخست اینست که آپارتمان ساخته نشده منطبق بر کدامیک از آن اقسام سه‌گانه است؟ نظر ارجح این است که آپارتمان ساخته نشده (حتی ساخته شده‌اش) به لحاظ موقعیت مکانی منحصربه‌فرد آن چه در سطح (عرصه) و چه در فضا (طبقات) و به لحاظ مختصات یا ویژگی‌های ملحقات آن (پارکینگ، انباری و غیره) مثلی نیست تا مفهوم کلی بر آن صادق باشد و پیداست چون هنگام عقد بیع هنوز ساخته نشده و موجودیت پیدا نکرده است عین خارجی یا عین معین هم بر آن صادق نیست؛ لذا با هدف استحکام بخشیدن و مصون ساختن چنین معاملاتی که مبتلا به همه افراد جامعه به منظور تامین یکی از اساسی‌ترین نیازشان یعنی مسکن و سرپناه است از خطر ابطال، توصیفات و تحلیل‌های مختلف حقوقی به عمل آمده که مورد بررسی قرار می‌گیرند.برخی توجیهات از این قبیل هستند:الف) غرض از وجود مبیع (وقتی که عین معین است) وجود اعتباری آن است.ب) با تلقی چنین بیعی به عنوان عقد معلق، «تملیک»، معلق بر وجود یافتن آپارتمان می‌شود.ج) مبیع غیر از اقسام سه‌گانه‌ای که برایش گفته شد می‌تواند چیزی میانه کلی و معین باشد.د) در قالب قراردادهای خصوصی نیز می‌توان «تملیک» را صورت داد و برای خریدار حق عینی ایجاد کرد.ه) ثبت رسمی چنین معاملاتی تحت شرایطی شرط صحت عقد (نه شرط اثبات) قلمداد گردد تا از وقوع معاملات معارض پیشگیری شود.ولی از آنجا که هیچ‌کدام از این نظرات و حتی رویه قضایی، قاطع و بلامنازع نیست در سرانجام تحقیق به این نتیجه می‌رسیم که برای حفظ حقوق خریداران و پیشگیری از وقوع معاملات معارض و کلاهبرداری‌های وسیع در این عرصه و برقراری تضمینی قوی و پایدار و اطمینان‌بخش برای انجام تعهدات ساخت و تکمیل بنا براساس توافق طرفین با رعایت استاندارهای ساخت بیمه، اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی انتقال و منع ترهین و توقیف ملک از جانب ثالث و یا خود فروشنده (سازنده) و… تصویب قانونی حمایتی و آمره در این وادی اجتناب‌ناپذیر می‌نماید و لایحه تهیه شده توسط قوه محترم قضاییه در این زمینه دلیل این مدعاست.
واژه‌های کلیدی: شرط صحت، مال مثلی، بیع، مشاع، آپارتمان، در حکم عین معین، میانه معین وکلی، مالی قیمی، مفروز، بیع معلق، عقد تشریفی، عقد قصدی، شرط اثبات، شرط تملیک تدریجی.